房地产：买得起才是硬道理

来源:搜狐社区[查看]  作者:月影萧香

　　楼市是非题：降价，还是降价

　　在经历跨年度的楼市寒冬之后，中国房地产业，似乎也正在从多年暴利狂欢造就的自负和乐观中回归务实与理性。这是一个微妙的时刻，源自美国的这场危机正将所有人推向复杂的利益博弈之中，刺激消费、保增长又不得不再次抓起房地产这棵救命稻草。这是一个两难的话题，这一年，中国房地产业将如何发展？楼市消费又该如何启动？至少到目前，寒风中的高房价依旧坚挺。

　　中国经济的复苏有赖于房地产；而僵局的打破则需房价的理性回归；还有习惯了依赖高房价、高地价的地方政府与行业，僵持与降价短期都无法接受，构成一副绝妙的众生相。不过，没有一个行业可以维持长期暴利，没有一项矛盾可以长期积累而隐忍不发，而没有一个国家经济可以依靠畸形壮大的房地产持续发展，当我们收入的绝大部分为某一项开支所不断压缩的时候，扩大消费，似乎也就渐行渐远。因此，房价的下跌应已无可逃避，而这也应是所有救市政策的第一前提。

　　微妙楼市，买不起的与卖不掉的

　　楼市之困：从涨到“冷”，复杂而微妙。美国房市按照现在的成交量来算库存量不过13个月而已，按照中国现在房地产成交量，库存则需要花两年来消化，形势比美国更严峻。但是，种种迹象表明，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。

　　经济之重：幸与不幸，房地产还担复苏重任当前来看，中国经济房地产行业的重要性仍然要大于股市。未来我国市场房价虽然会有较大调整，但由于城镇化进程的推进及保障性住房建设投资的增加，整个房地产行业的发展仍会相对平稳，将成为中国抵御全球经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。

　　房价之痒：买得起才是硬道理在几乎穷尽了政策层面的救市手段之后，楼市又从短暂的热闹复归沉寂，依旧是一片低迷和萧条。要想楼市升温和回暖，降价，还是降价，是房地产企业当前唯一的路径选择。毋庸讳言，造成目前楼市低迷、成交量萎缩、观望气氛浓烈的根本原因，是高房价抑制了消费需求。

　　救市之惑：出力为何不讨好？从重庆的购房退税，到上海的蓝印户口，再到北京购房落户的呼声，任何一次有关政府救市的风吹草动都会引起质疑与争论。其实，不管购房退税还是蓝印户口，本身并非十分离谱的政策，减税退税本是积极的措施，而蓝印户口更是打破了户籍制度的坚冰。但之所以吃力不讨好，根本的的问题在于，房价并未下跌多少。

　　房价悖论，救还是不救？

　　中国房地产业，道德问题还是市场问题？将道德置于市场与经济之上是一件很可怕的事情，道德问题只有绝对的是与非，而市场则没有如此的简单绝对。对于中国房地产业而言，如果将问题过多集中于是非之上，而忽视很多社会体制、市场规则等所固有的问题的话，那么，我们还将在错误的路上越走越远。

　　房价博弈：要稳定不要暴跌？由于担心房价回落对经济增长的影响，中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一些列政策。然而，历史反复证明了的一个颠扑不破的道理：不解决高房价、高地价问题，甚至依靠高房价拉动经济增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火。

　　房地产业畸形发展与脆弱的中国经济结构在整个经济产业链条中，房地产业的畸形发展，潜藏的隐患终究会暴露出来。过分依赖房地产的产业结构也增加了中国经济的脆弱性。一些地方政府纷纷救市正逆向验证了经济产业结构布局的缺陷。若不调整产业结构，这种危机将随时危及经济安全。

　　房地产，降价才是硬道理

　　降价自救：房产价格远离居民购买力。经过最近这两年的大幅的上涨，房价与收入之间的比例远远背离了。一般国际上标准是3到6倍，现在很多地方的房价收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能买得起一套房，远远背离了国际上这个标准。用这个房价收入比来衡量已经说明房价实在高得太离谱了。

　　刺激楼市：政府应做的仅是避免通缩预期。扩大消费需求，房地产成交量很关键，政府要继续关注房地产的成交量，继续出台措施刺激房地产成交量，开发商也要对这个形势有很现实的认识，降价是不可避免的。但从政府的角度来讲，如果降价会不会形成通缩预期？政府和企业双方要配合，政府该做的应是避免通缩预期。房地产企业拒绝降价，是对市场过于理想化的做法，幼稚而愚蠢。

　　土地财政：地方政府财政困局待解。有人说地方政府只干两件事儿，第一，卖土地；第二，大量举债，给子孙留下一大摊子债务。而土地财政如果缩水，地方的城市化建设、一些民生工程、债务偿还都将受到冲击。所以为什么地方政府愿意保房地产，愿意托房地产呢？因为那是它的收入主要来源。

　　消费主导：房价回顾理性之关键。投资属性被强化了的中国房地产市场，跟其他投资市场一样，价格不由真实购买力来决定，而是取决于炒作资金，从而会出现“越涨越买、越买越涨”的情况。套用易宪容的话则是“当房地产被做为消费品的时候，它的价格是有限的，而当做为投资品的时候，它的价格是零到无限大的”，在房价高企的今天，让房地产回归消费市场主导，尤其必要。

　　坚持市场化：市场的归市场 保障的归保障。住房保障，是全社会对其成员中“无力参与市场竞争者以及竞争中的失败者”进行的居所救助，避免其流离失所。因此廉租房制度需要尽快建立与完善。住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不应将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。

　　打击土地腐败：反腐之重，必不可少。反腐败近年来一直是中央纪检工作的重中之重，而牵扯着巨大利益纠结的“土地腐败”，已不再是秘密，成思危不久前就曾直言不讳的指出“房价成本的20%是开发商用于行贿”，而不久之前审判的前海淀区区长周良洛一案，调查发现有90%赃款来自于房地产商。